Subrogación de hipotecas, ¿cómo se hace y qué beneficios tiene?

  Tras un largo periodo de casi seis años en los que el euríbor ha estado rozando mínimos históricos, la actual situación de inflación económica no es una buena noticia para los hogares que cuentan con una hipoteca variable. Y es que el euríbor a 12 meses, que es el indicador al que se referencian gran parte de los préstamos, viró en abril a positivo, encareciendo las letras de forma considerable. Es por ello, que la subrogación hipotecaria se presenta como una alternativa interesante a tener muy en cuenta en estos momentos.

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

Suele ser bastante habitual pensar que al firmar una hipoteca debemos cumplir el pago completo del préstamo con la entidad financiera con la que lo contratamos, pero nada más lejos de la realidad. Y es que, es posible cambiar la hipoteca contratada de un banco a otro e incluso modificar el titular del préstamo hipotecario. No obstante, realizar cualquiera de estas acciones requiere de un proceso lleno de ventajas e inconvenientes. Tal y como define la RAE, subrogar significa “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Por lo tanto, podemos definir la subrogación hipotecaria como la operación a través de la cual podemos realizar un cambio en las condiciones de nuestra hipoteca bien sea para modificar el deudor (titular de la hipoteca) o el acreedor (entidad financiera). Esta operación se puede realizar en cualquier momento de la vida del préstamo hipotecario, aunque para que se pueda llevar a cabo es necesario que tanto el titular de la hipoteca como la entidad financiera acreedora aprueben esta acción previamente.  

Tipos de subrogación hipotecaria

En el mercado financiero podemos encontrar dos tipos principales de subrogación hipotecaria: deudora y acreedora. Además, existe un tercer tipo como es la subrogación promotora. A continuación, detallamos en qué consiste cada una de ellas:

• Subrogación deudora: se realiza entre particulares que llevan a cabo la compraventa de una casa ya hipotecada. En este caso, se realiza un cambio de titularidad para que el nuevo comprador sea quien asuma la hipoteca.
• Subrogación acreedora: se realiza entre entidades financieras cuando el cliente desea cambiar su crédito hipotecario del banco en el que lo tiene contratado a otro diferente.
• Subrogación promotora: la subrogación al préstamo promotor es parecida a la subrogación deudora, ya que también supone un cambio de deudor. Sin embargo, en este caso el comprador de la vivienda se pone como nuevo titular de la hipoteca que ya tiene contratada el promotor con el banco.

Entonces, ¿puedo cambiar mi hipoteca actual de un banco a otro?

Tal y como hemos mencionado anteriormente, podemos cambiar nuestra hipoteca de una entidad financiera a otra a través de una subrogación acreedora. La subrogación de hipoteca de acreedor se encuentra regulada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Además, algunos aspectos relacionados con este tipo de subrogación también se encuentran establecidos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Entre las razones más frecuentes que empujan a los clientes a realizar este tipo de operación se encuentran algunas como:

• Mejorar las condiciones generales de la hipoteca
• Cambiar el tipo de interés (de fijo a variable o viceversa)
• Modificar el índice de referencia al que se encuentra vinculada
• Reducir o aumentar el plazo de amortización
• Eliminar cláusulas
• Reducir comisiones

Motivos y ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Aunque la subrogación de la hipoteca con unas nuevas condiciones puede conllevar algunas ventajas y un cierto ahorro, deberemos esperar un tiempo para compensar los gastos que supone este proceso.

Ventajas de la subrogación deudora

En este caso, debemos dividir las ventajas entre el antiguo titular de la hipoteca y el nuevo, ya que contarán con beneficios diferentes:

• Ventajas para el antiguo titular:

- Ahorro de los posibles gastos de cancelación del préstamo

• Ventajas para el nuevo titular:

- Ahorro de la tasa de apertura y otros gastos como el de tasación - Ahorro del abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), en el caso de que no sea necesario ampliar el préstamo

Ventajas de la subrogación acreedora

A continuación, destacamos las principales ventajas de la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor:

• Mejora del interés: por reducción, por cambio de hipoteca variable a fija (o viceversa) o por cambio de referencia (de euríbor a IRPH)
• Mejora del plazo de amortización
• Sin cláusulas ni vinculaciones
• Sin comisión por cancelación

En cualquier caso, el simple hecho de plantearnos llevar a cabo una subrogación de nuestra hipoteca ya es una ventaja en sí misma ya que, al hacerlo, estaremos comparando otras ofertas y sabremos si estamos disfrutando de unas buenas condiciones para nuestra hipoteca o debemos buscar unas mejores.  

¿Qué gastos conlleva la subrogación de hipotecas?

La subrogación hipotecaria conlleva una serie de gastos asociados que son necesarios para llevar a cabo acciones como escriturar y registrar la nueva hipoteca, aunque en el mercado también existen hipotecas que no incluyen comisiones en algunos conceptos. En términos generales, los gastos de subrogación de hipoteca más frecuentes que nos podemos encontrar están destinados a abonar costes como el de tramitación o el de la propia subrogación:

• Gastos de tramitación: destinados a trabajos de notaría, gestoría o Registro de la Propiedad. En este tipo de gastos no se incluyen los de tasación, ya que en las subrogaciones no suele ser habitual la modificación de la hipoteca.
• Comisión de subrogación: este gasto está destinado a abonar a la entidad financiera el pago por los cambios que realiza sobre nuestra hipoteca. Aunque su coste está limitado por ley, el importe a abonar puede variar en función de algunos factores como la fecha de la firma de la hipoteca o el tipo de hipoteca que tengamos contratado (fijo o variable).

No obstante, a pesar de que toda subrogación conlleva una serie de gastos mínimos asociados, sí que es posible encontrar en el mercado créditos hipotecarios con mejores condiciones que otros.  

Pasos para subrogar una hipoteca mejorando las condiciones del préstamo hipotecario

A la hora de subrogar nuestra hipoteca debemos seguir los siguientes pasos:

• Explorar el mercado y elegir una nueva hipoteca: para descubrir cuáles son los mejores préstamos hipotecarios para esta subrogación, es conveniente comparar y negociar con diferentes entidades para poder escoger la mejor oferta.
• Acudir a la entidad financiera que nos presenta la nueva oferta: allí nos harán una oferta que reflejará las condiciones de la operación.
• Comunicar la subrogación a nuestra entidad financiera: Una vez que la hayamos aceptado, será el nuevo banco quien se encargue de realizar la notificación a nuestra entidad (en la que tenemos contratado el préstamo).
• Subrogación o novación: al recibir la comunicación oficial, nuestra entidad financiera puede aceptar la subrogación (facilitando un certificado con la deuda pendiente) o presentarnos una contraoferta (si la aceptamos, se paralizaría el proceso de subrogación y firmaríamos una novación de nuestra hipoteca con unas nuevas condiciones mejoradas)
• Formalizar la subrogación: a través de la escritura de la hipoteca ante notario y asumiendo los gastos correspondientes.

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